Basın Ekspres’te Yeni Konutlarda Prestij Primi mi, Şişirilmiş Fiyat mı?
Basın Ekspres bölgesi, İstanbul gayrimenkul piyasasının son yıllarda en dikkat çeken yatırım akslarından biri hâline geldi. Mahmutbey, Güneşli, Bağcılar, Halkalı ve çevresinde yükselen yeni konut projeleri; ulaşım bağlantıları, merkezi konumu, iş merkezlerine yakınlığı ve ticari hareketliliğiyle uzun süredir yatırımcıların ilgisini çekiyor.
Ancak bugün bölgede alıcıların sorması gereken çok önemli bir soru var: Basın Ekspres’te sıfır konut fiyatları gerçekten değer mi, yoksa bazı projelerde fiyatlar beklenti ve pazarlama etkisiyle gereğinden fazla mı yükseldi?
Bir bölgenin değerli olması, o bölgede satılan her konutun doğru fiyatlandığı anlamına gelmez. Basın Ekspres güçlü bir lokasyondur; fakat güçlü lokasyon, yanlış fiyattan yapılan yatırımı otomatik olarak doğru hâle getirmez. Gayrimenkulde asıl önemli olan sadece nereden aldığınız değil, hangi fiyattan aldığınızdır.
Son dönemde bölgede sıfır konut projelerinde dikkat çeken en önemli konu, fiyatların bazı noktalarda gerçek alıcı gücünün önüne geçmesidir. Projeler modern, binalar yeni, sosyal donatılar güçlü olabilir. Ancak satış fiyatı kira getirisiyle, ikinci el satış gücüyle ve bölge ortalamasıyla desteklenmiyorsa burada yatırım açısından dikkatli olmak gerekir.
Bugün birçok yeni projede “prestij” kavramı fiyatların önemli bir parçası hâline gelmiş durumda. Site yaşamı, kapalı otopark, güvenlik, sosyal alanlar, resepsiyon hizmetleri ve modern mimari alıcı için avantaj sağlar. Fakat bu avantajların bedeli makul seviyeyi aştığında, konutun gerçek değerinden çok pazarlama değeri konuşulmaya başlanır.
Basın Ekspres bölgesinde sıfır daire alırken en büyük yanılgılardan biri, “yeni bina her zaman kazandırır” düşüncesidir. Oysa yeni bina önemli bir avantaj olsa da tek başına yeterli değildir. Bir dairenin yatırım değeri; lokasyonu, ulaşım kolaylığı, kira talebi, aidat seviyesi, metrekare verimliliği, tapu durumu ve ikinci elde satılabilirliğiyle birlikte değerlendirilmelidir.
Özellikle yüksek aidatlı projelerde yatırım hesabı daha dikkatli yapılmalıdır. Çünkü yatırımcı sadece kira gelirine değil, net kira getirisine bakmalıdır. Yüksek aidat, kiracı talebini zayıflatabilir veya kira gelirinin önemli bir kısmını eritebilir. Bu nedenle brüt kira rakamı değil, yatırımcının cebine kalan gerçek getiri önemlidir.
Basın Ekspres’te bazı sıfır konut projelerinde satış fiyatları ile kira getirisi arasında ciddi bir makas oluştuğu görülüyor. Bu makas büyüdükçe yatırımın geri dönüş süresi uzar. Geri dönüş süresi çok uzayan bir konutta ise yatırımcı sadece değer artışı beklentisine güvenmek zorunda kalır. Bu da piyasanın yavaşladığı dönemlerde risk oluşturur.
Bir diğer önemli nokta da ikinci el piyasasıdır. Sıfır konut satış ofisinde cazip görünebilir; ancak asıl test, o konutun ikinci elde ne kadar hızlı ve hangi fiyattan alıcı bulacağıdır. Eğer bir proje teslim sonrası ikinci elde güçlü talep görmüyorsa, ilk satış fiyatının ne kadar gerçekçi olduğu yeniden sorgulanmalıdır.
Basın Ekspres gibi hızlı gelişen bölgelerde fiyat beklentisi yüksek olabilir. Fakat beklenti ile gerçekleşmiş değer aynı şey değildir. Bir projenin çevresinde yol, metro, ofis, AVM veya ticari hareketlilik olması önemlidir; ancak bunların tamamı zaten fiyata fazlasıyla yansıtılmışsa, alıcı için kazanç marjı daralabilir.
Bu nedenle bölgede konut alacak kişilerin sadece proje broşürlerine, örnek daireye veya satış temsilcisinin sunduğu gelecek beklentilerine göre karar vermemesi gerekir. Alıcı mutlaka aynı bölgede satılık ikinci el daireleri, kiralık ilanları, gerçekleşen kira seviyelerini, aidatları ve benzer projelerin satış hızını karşılaştırmalıdır.
Basın Ekspres’te doğru fiyatla alınan bir sıfır konut hâlâ güçlü bir yatırım olabilir. Bölgenin merkezi konumu, ulaşım avantajı ve ticari potansiyeli bu hattı uzun vadede önemli kılmaya devam ediyor. Ancak yanlış fiyattan alınan bir daire, iyi bölgede olsa bile yatırımcıyı uzun süre bekletebilir.
Bugünün piyasasında en sağlıklı yaklaşım, yüksek fiyatı değer zannetmemektir. Fiyat satıcının talebidir; değer ise piyasanın kabul ettiği gerçek karşılıktır. Eğer bir konutun satış fiyatı yüksek ama kira getirisi zayıfsa, alıcı sayısı sınırlıysa ve ikinci elde satış gücü net değilse, o konutta fiyat-değer dengesi bozulmuş olabilir.
Sonuç olarak Basın Ekspres bölgesinde sıfır konut fiyatlarının tamamına balon demek doğru olmaz. Ancak bazı projelerde fiyatların gerçek piyasa değerinin üzerine çıktığı, prestij ve pazarlama etkisiyle şiştiği söylenebilir. Bu nedenle alıcıların artık daha seçici, daha hesapçı ve daha gerçekçi hareket etmesi gerekiyor.
Basın Ekspres hâlâ İstanbul’un önemli yatırım bölgelerinden biridir. Fakat bu bölgede kazandıracak olan şey sadece yeni projeden daire almak değil; doğru projeyi, doğru metrekareyi, doğru ödeme planını ve en önemlisi doğru fiyatı yakalamaktır.
Gayrimenkulde asıl kazanç, satın alırken başlar. Basın Ekspres’te bugün doğru analiz yapan alıcı kazanır; sadece reklama ve beklentiye göre hareket eden alıcı ise yüksek fiyatın riskini taşır.
Mehmet Tatar & ACP Lisanslı Gayrimenkul Yatırım Danışmanı